Imóvel ou fundo imobiliário? Como investir nesse mercado?

Imóvel ou fundo imobiliário? Como investir nesse mercado?


Comprar imóveis para receber o aluguel mensalmente era uma prática comum há algum tempo. Hoje em dia, graças à popularização dos investimentos, os fundos imobiliários têm sido amplamente discutidos como alternativas para esta finalidade. Mas quais as vantagens e desvantagens desta substituição?

Antes de analisar suas vantagens e desvantagens, vamos entender: O que é um fundo imobiliário e quais os tipos existentes?

Os fundos de investimento imobiliário, ou FII, são fundos de investimento destinados ao mercado imobiliário, seja diretamente em imóveis, ou via títulos de dívida lastreados em imóveis, como LCI, CRI, etc. Por terem suas cotas negociadas em bolsa, os Fundos Imobiliários devem ser alocados no portfólio como renda variável.

Fundos de papel

Os fundos de papel têm como objetivo investir em títulos de dívida lastreados em imóveis. Este “empréstimo” é remunerado a uma taxa de juros pré acordada, e gera lucro aos cotistas.

Fundos de tijolo

Os Fundos de tijolo possuem este nome por investirem em imóveis físicos como shoppings, lajes coorporativas, galpões logísticos, hotéis, agências bancárias, entre outros.

Se pesquisássemos a respeito alguns anos atrás encontraríamos basicamente os conceitos de fundos de papel e fundos de tijolo. Em razão do aumento de investidores e popularização do assunto, podemos nos aprofundar um pouco mais.

Além dos tipos de ativos nos quais cada fundo investe, é possível diferenciá-los por política de investimento:

- Renda

Promove a geração de renda por meio de imóveis prontos para fins de locação.

- Desenvolvimento para renda

Promove a geração de renda por meio da construção de imóveis para fins de locação.

- Desenvolvimento para venda

Promove o lucro por meio da construção de imóveis para fins de venda.

- Títulos e valores imobiliários

Promove o lucro por meio de títulos como LCI, CRI, cotas de outros FII, FIP, FIDC.

- Híbridos

Não possuem alocação em proporções especificas.

Há também a distinção entre estratégia ativa, com livre negociação dos imóveis ou títulos pelo gestor, ou passiva, com ativos já designados previamente em regulamento.

Mas porque substituir o bom e velho imóvel alugado por fundos imobiliários pode ser uma boa ideia?

Consideremos que temos uma casa ou apartamento alugado. Em decorrência de uma necessidade não prevista, precisamos do dinheiro disponível em uma semana. Caso a localização, preço, condições de mercado e todo o contexto seja favorável, talvez seja possível realizar a venda rapidamente pelo valor desejado. Porém, nem sempre agiremos sob condições ideais de temperatura e pressão. A falta de comprador ou a pressa podem nos obrigar a vender por um valor bem abaixo do esperado. É o que chamamos de falta de liquidez, ou sejam a dificuldade que o ativo tem de se tornar dinheiro em conta. Já as cotas de FIIs, por serem negociadas em bolsa, levam dois dias uteis para virarem dinheiro disponível em conta.

Outro fator que deve ser considerado é a tão falada diversificação. Para termos um portfólio diversificado de imóveis físicos, em vários setores, precisaríamos de, no mínimo, alguns milhões de reais. Se utilizarmos os fundos negociados em bolsa, com algumas centenas de reais conseguimos montar uma carteira diversificada, entre setores, entre estratégias, e até mesmo entre localizações geográficas.

Por fim, esta gama de possibilidades pode ser usada pelo investidor, para que, mesmo dentro da mesma categoria, haja uma diversificação do portfólio, buscando reduzir o risco, aumentar a liquidez, e, ainda assim, ter um retorno mensal sobre seus “imóveis”.

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