Foto: Freepik.
Deixar de enfrentar os problemas que surgem rotineiramente
pode ser a pior atitude, pois ignorá-los pode aumentá-los, a ponto de saírem do
controle, especialmente quando se trata de conflitos de vizinhança. Constatam-
se situações críticas nas assembleias gerais onde as divergências se
acentuam quando não há espaço para a troca de ideias de maneira educada e
respeitosa. As pessoas estão cada dia mais nervosas, impacientes,
individualistas e egoístas, pois se mostram inacessíveis à necessidade de
entender o ponto de vista do outro.
Diante desse cenário de intolerância, vemos no noticiário o relato
de agressões, algumas que resultam óbitos, entre vizinhos, que muitas vezes
poderiam ser evitadas. A maioria dessas tragédias decorre de discussões que
envolvem barulho, infiltrações, prestação de contas, utilização das áreas como
garagem e equipamentos de lazer, que poderiam ser evitadas se o síndico e
demais condôminos agissem com firmeza, seja notificando judicialmente seja
aplicando a multa ou mesmo por meio de um processo judicial.
Atitude e uma boa convenção coíbem atos irregulares
Ocorre que, diante de uma convenção mal elaborada a
administração, ou mesmo a pessoa prejudicada, às vezes deixa de agir a
tempo e modo, criando assim um clima que propicia o agravamento do conflito.
Muitas vezes, a solução poderia ser agilizada se fosse realizada a rerratificação
da convenção que viesse a incluir novas cláusulas que deixaram de ser
elaboradas pelo empreendedor, que geralmente peca por não contratar um
advogado especializado para redigir uma convenção moderna. Entretanto,
muitos condomínios têm perdido a oportunidade de eliminar diversos
problemas por deixarem de reunir 2/3 dos condôminos para aprovar uma nova
convenção que poderia valorizar seu patrimônio ao eliminar os pontos de atrito.
Com o crescimento das habitações em condomínios e das áreas
de lazer, aumentou a proximidade entre os vizinhos, ainda que meramente
física, na mesma medida em que crescem os condomínios comerciais de
galpões, onde os espaços comuns são partilhados por várias empresas. A
maior convivência aumenta conflitos e requer uma convenção mais detalhada e
adequada para atender as novas relações.
Convenção deve autorizar síndico aplicar multa
Diante da pequena participação das pessoas na assembleia,
mostra-se inaplicável a norma do Código Civil que a partir de 2003 determinou
que a multa contra o condômino que descumpre seus deveres deve ser
aplicada pela assembleia, pelo quórum absurdo de 2/3 ou de até 3/4 dos
demais condôminos. É fundamental que a convenção permita ao síndico que
aplique a punição, dentro de critérios técnicos, para evitar a nulidade da multa,
tendo em vista que para sua validade exige-se a observância de procedimentos
jurídicos específicos.
O que temos visto no dia a dia são agressões entre vizinhos, que
às vezes atingem situações graves em decorrência da falta de reflexão da
violência existente no país. O Brasil é um dos países mais violentos do mundo,
tendo registrado em 2022 40,8 mil mortes violentas em 2022. Grande parte dos
homicídios qualificados ocorre por motivo fútil que normalmente é a mesma
motivação do crime praticado entre vizinhos, ou seja, há uma enorme
desproporção entre o motivo e a reação e a consequência, no caso, morte, ou
lesão corporal.
Levando em consideração que a convenção é um instrumento
importante para orientar os direitos e deveres das pessoas, fica evidente a
necessidade dos construtores, incorporadores e gestores dos condomínios se
empenharem na elaboração de convenções mais profissionais.
21 de março de 2023.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado
Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
[email protected]