O proprietário do imóvel tem total liberdade de promover a locação da maneira que bem entender, podendo assumir o risco de fazê-la diretamente sem qualquer assessoria profissional.
Essa atitude muitas vezes, resulta em enorme risco de ter prejuízo por ser o locador facilmente enganado com o oferecimento de falsos fiadores ou de manobras que geram o risco do ocupante nada pagar ou de gerar prejuízos no momento da desocupação.
Há ainda o fato da Lei do Inquilinato proteger em excesso o locatário, sendo temerária a confecção do contrato de forma amadora. Por não entender as questões processuais e as nuances jurídicas, centenas de locadores sofrem danos que só são percebidos após alguns anos ou quando resolver vender ou retomar o imóvel. Poucos profissionais são aptos a compreender as diversas leis que se aplicam à locação, especialmente no caso de uma que envolva obras, prazo longo e investimentos numa locação comercial.
A imobiliária por ter experiência se esmera nos procedimentos para avaliar bem o imóvel, vistoriá-lo, cadastrá-lo, elaborar contratos que protejam o locador, o que resulta na redução da inadimplência e dos danos ao patrimônio.
Falta de consideração com o serviço de qualidade
Ocorre que, há ocasiões em que a eficiência da imobiliária é premiada com a ingratidão do locador, pois em diversos casos quando ela seleciona um ótimo inquilino, como por exemplo, a PETROBRÁS ou uma Concessionária de Serviços Públicos, o proprietário ao perceber que dificilmente ocorrerá a inadimplência, simplesmente retira da administração da imobiliária.
O problema é a afronta ao contrato de administração que prevê a multa por rescisão imotivada, pois geralmente o mandato contêm uma cláusula que o prazo dele acompanha o prazo da locação. Se constar a multa 20% sobre o valor de doze meses da locação, caso o contrato esteja vigorando por prazo indeterminado, tal cláusula é válida conforme vasta jurisprudência sobre o tema.
O que consiste numa irregularidade, mediante o fato de ter assinado o contrato com essa cláusula, é o locador se recusar a pagar a multa por rescisão do mandato de administração. O valor dessa multa se mostra muito razoável, tanto é que existem dezenas de decisões dos Tribunais de Justiça confirmando ser equilibrada e correta a estipulação dessa multa a ser paga à imobiliária.
Mandato pode ser rescindido, mas mediante a multa se não tiver falha
Vindo a ser praticado algum ato lesivo ao locador ou o desvio do valor do aluguel, de forma que gere a perda de confiança do procurador, se mostra possível o encerramento motivado do mandato sem pagar multa. Entretanto, em geral, o locador não tem o que reclamar do serviço da imobiliária, mas opta por encerrar a administração para economizar ao deixar de pagar a comissão mensal de 10%. Isso acarreta o dever de indenizar a administradora diante da perda da expectativa de receber a comissão futura, sendo certo que a maioria dos contratos vigora por vários anos com o prazo indeterminado.
Tribunais de Justiça confirmam direito da administradora receber a multa
O TJMG, em 11/9/2009, por ocasião do julgamento da Apelação nº 1.0024.04.262213-4/001, entendeu que: “No contrato de prestação de serviços de administração imobiliária, verificado que cumpriu a administradora a sua obrigação contratual, captando para a locação empresa sólida que se mantém no imóvel anos a fio, tem-se que os proprietários do imóvel, pretendendo a rescisão unilateral e desmotivada do aludido contrato de prestação de serviços, deverão arcar com o pagamento da multa rescisória no percentual contratado. Assim, tendo a apelante cumprido a sua obrigação contratual, caberá aos apelados, pretendendo a rescisão unilateral e desmotivada do aludido contrato de prestação de serviços, arcar com a penalidade nele prevista, fato este que é incontroverso nos autos.”
No TJSP, o Desembargador Mendes Gomes, nos autos da Apelação nº 934320, julgada em 13/10/08 decidiu: “Como cediço, a multa contratual tem caráter compensatório, posto que prevista para o caso de inadimplemento do contrato, por um dos contratantes. Destarte, a multa pactuada tem a finalidade de compensar a autora pelos prejuízos que suportou em virtude da antecipação do término do contrato de prestação de serviços de administração, o que, aliás, mostra-se pertinente, porquanto foi ela quem conseguiu locar, com o seu esforço, os imóveis, o que muito beneficiou a ré. Portanto, tinha a administradora justa expectativa de remunerar-se, pelo seu trabalho, até o término das locações. Deste modo, não havendo justa causa para a rescisão unilateral e antecipada do ajuste, é devida a multa cobrada”.
Todavia, inexistindo mandato de administração que preveja multa no caso de encerramento da administração, o locador terá o direito de encerrar a prestação de serviço sem pagar pela rescisão, mesmo estando o contrato vigorando por prazo determinado ou indeterminado.
Belo Horizonte, 29 de maio de 2023.
Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário -ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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