Como o novo cadastro pode aumentar IPTU, ITBI e imposto sobre heranças
O chamado CPF dos imóveis, formalmente conhecido como Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), entrou definitivamente no radar de investidores e proprietários. Ele tem potencial para transformar a tributação imobiliária no Brasil a partir de 2026.
Segundo Vinicius Cunha, advogado tributarista, especialista em Direito Tributário pela FGV.”embora o governo federal sustente que não haverá criação de novos impostos, a medida pode elevar a base de cálculo de tributos já existentes. E isso, na prática, pode significar aumento de IPTU, ITBI e do imposto sobre doações e heranças em diversas cidades do país.”
A nova configuração jurídica trazida pela Reforma Tributária, segundo ele, insere o imóvel em uma lógica mais ampla de integração de dados. Hoje, os imóveis não estão inseridos em uma cadeia tributária nacional integrada. Você não paga ICMS ou ISS na venda de um imóvel, por exemplo. Com a organização das informações em âmbito nacional, a forma de avaliação e fiscalização tende a se tornar mais rigorosa e padronizada.
Ele costuma dizer que o treino começa em 2026 e o jogo começa em 2027. O problema é que ainda não se conhece todas as regras desse treino, mas ele já está em andamento. Mesmo sem regulamentações completamente definidas, o processo de transição começou, e seus efeitos devem ser graduais, porém relevantes.
Cruzamento de dados e nova transparência fiscal
O CIB foi concebido para funcionar como uma chave única nacional, centralizando informações de cartórios, prefeituras e órgãos federais.
Na prática, isso facilita o cruzamento de dados sobre titularidade, histórico de transações e valores de mercado dos imóveis. A Receita Federal do Brasil passa a ter acesso a informações mais precisas, enquanto os cartórios assumem a obrigação de fornecê-las.
É inegável que essa integração amplia a transparência. Mas também pode encarecer a vida de quem possui imóveis, principalmente se estados e municípios utilizarem esses dados para atualizar bases de cálculo hoje defasadas.
IPTU pode dobrar sem aumento de alíquota
O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel — e, em muitas cidades, esse valor está abaixo do preço de mercado.
Com os dados do CIB, as prefeituras passam a ter instrumentos mais robustos para revisar essas avaliações, inclusive por decreto, sem necessidade de alterar a alíquota por lei.
Num exemplo hipotético de um imóvel com valor venal de R$ 500 mil e valor de mercado de R$ 1 milhão, a atualização da base pode fazer o imposto anual saltar de R$ 5 mil para R$ 10 mil. A alíquota permanece a mesma, mas o contribuinte paga o dobro,
O ITBI, cobrado na transferência de imóveis, também pode sofrer impacto relevante. Hoje, ele costuma incidir sobre o valor declarado na escritura.
Com o CIB, operações realizadas muito abaixo do valor de mercado tendem a ser questionadas. Se um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão for vendido por R$ 400 mil a um parente, por exemplo, segundo o advogado, a prefeitura poderá utilizar o valor de mercado como base de cálculo.
O imposto, que poderia ser de R$ 12 mil, pode subir para R$ 36 mil, sem alteração de alíquota. Numa situação assim, é provável a lavratura de auto de infração, cabendo ao contribuinte comprovar que não houve fraude ou simulação.
Heranças e doações: impacto ainda maior
No caso do ITCMD (ou ITD), incidente sobre doações e heranças, o efeito pode ser ainda mais expressivo.
Com a atualização para valores de mercado e a consolidação de alíquotas progressivas entre 4% e 8%, a diferença pode ser significativa. No mesmo exemplo de imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão, uma alíquota de 8% poderia gerar imposto de cerca de R$ 96 mil.
Se considerado o antigo valor venal de R$ 500 mil a 4%, o imposto seria substancialmente menor. Estamos falando de uma diferença que pode multiplicar a carga tributária de forma relevante.
No entanto, ele alerta: é importante esclarecer: o CIB, por si só, não cria novo imposto nem obriga o proprietário a atualizar espontaneamente o valor do imóvel junto à Receita Federal. Não há imposição automática de recadastramento para refletir valorização.
Mas ao organizar e cruzar informações de maneira inédita, o Cadastro Imobiliário Brasileiro fornece instrumentos para que administrações municipais e estaduais adotem bases de cálculo mais próximas do valor real de mercado.
O CIB pode não criar tributos novos, mas pode redefinir a forma como os atuais são calculados. E essa mudança, na prática, pode ser sentida diretamente no bolso do contribuinte.
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